Leading Cities Invest in Abwicklung: Wann Anleger Ansprüche gegen Banken und Anlageberater prüfen sollten
Für Anleger des offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest hat sich die Ausgangslage erheblich verändert. Ende Juni 2026 wurde die Verwaltung des Fonds gekündigt. Die noch vorhandenen Immobilien sollen schrittweise verkauft und die daraus entstehende Liquidität in den kommenden Jahren an die Anleger ausgekehrt werden. Wer Anteile des Leading Cities Invest aufgrund einer Empfehlung seiner Bank, Sparkasse, Volksbank oder eines Finanzberaters erworben hat, sollte neben der weiteren Fondsabwicklung deshalb auch prüfen, ob die damalige Anlageberatung ordnungsgemäß erfolgte. Die Abwicklung selbst begründet allerdings noch keinen Schadensersatzanspruch. Entscheidend ist vielmehr, ob die Empfehlung zum Zeitpunkt des Erwerbs zu den persönlichen Anlagezielen des Kunden passte und ob die wesentlichen Risiken eines offenen Immobilienfonds verständlich dargestellt wurden. Von besonderer Bedeutung kann dabei das strukturelle Liquiditätsrisiko und insbesondere die Möglichkeit sein, dass Anleger ihre Fondsanteile zeitweise nicht regulär zurückgeben können.
KanAm Grund kündigte die Verwaltung zum 26. Juni 2026
Am 26. Juni 2026 kündigte die Kapitalverwaltungsgesellschaft KanAm Grund die Verwaltung des Leading Cities Invest. Seit dem folgenden Handelstag werden individuelle Ausgaben und Rücknahmen von Fondsanteilen nicht mehr durchgeführt. Bereits seit 2022 waren nach Angaben des Fonds rund 70 Prozent des ursprünglichen Immobilienbestands von mehr als 40 Objekten veräußert worden. Die verbliebenen zwölf Immobilien sollen im Rahmen der nun eingeleiteten Abwicklung ebenfalls nach und nach verkauft werden.
Für Anleger bedeutet dies, dass die Rückführung ihres investierten Kapitals künftig wesentlich vom Verlauf dieser Immobilienverkäufe abhängt. Die dabei frei werdende Liquidität soll über die kommenden Jahre möglichst gleichmäßig an die Anleger ausgekehrt werden. Welche Beträge letztlich zurückfließen, hängt damit unter anderem davon ab, zu welchen Konditionen die noch vorhandenen Immobilien im Zuge der Abwicklung veräußert werden können.
Fondsabwicklung bedeutet nicht automatisch fehlerhafte Anlageberatung
Die aktuelle Situation des Leading Cities Invest lässt jedoch nicht ohne Weiteres den Schluss zu, dass eine möglicherweise Jahre zurückliegende Empfehlung durch eine Bank oder einen Finanzberater rechtswidrig war. Für mögliche Schadensersatzansprüche kommt es auf die konkreten Umstände der damaligen Beratung und die zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Informationen an.
„Dass ein offener Immobilienfonds Jahre nach dem Erwerb abgewickelt wird, macht eine frühere Anlageempfehlung nicht automatisch fehlerhaft“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Gerrit W. Hartung, Gründer und Geschäftsführer der Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. „Entscheidend ist vielmehr, mit welchen Zielen der Anleger investiert hat, wie ihm der Leading Cities Invest im Beratungsgespräch dargestellt wurde und ob die für seine Entscheidung wesentlichen Risiken zutreffend und verständlich erläutert worden sind.“
Leading Cities Invest: Aufklärung über das Liquiditätsrisiko entscheidend
Bei offenen Immobilienfonds gehört die eingeschränkte Verfügbarkeit des investierten Kapitals zu den besonders wichtigen Beratungsaspekten. Von zentraler Bedeutung ist dabei die Möglichkeit einer zeitweiligen Aussetzung der Anteilsrücknahme. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. April 2014 (Az. XI ZR 130/13) entschieden, dass eine Bank bei der Empfehlung von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds grundsätzlich ungefragt auf dieses Risiko hinweisen muss. Der BGH bewertet die mögliche Rücknahmeaussetzung als strukturelles Liquiditätsrisiko dieser Anlageform.
Für Anleger kann diese Information insbesondere dann wesentlich sein, wenn sie eine vergleichsweise sichere Kapitalanlage suchten und gleichzeitig darauf angewiesen waren, ihr Vermögen innerhalb der vorgesehenen Fristen wieder verfügbar machen zu können. Wurde ein offener Immobilienfonds im Beratungsgespräch beispielsweise als sicherheitsorientierter Sachwertbaustein präsentiert, ist deshalb zu prüfen, ob zugleich verständlich darauf hingewiesen wurde, dass die Rückgabe von Anteilen unter bestimmten Voraussetzungen eingeschränkt oder zeitweise vollständig ausgesetzt werden kann.
BGH verlangt Aufklärung über eine mögliche Rücknahmeaussetzung
„Wenn die erwartete Verfügbarkeit des investierten Kapitals für die Anlageentscheidung eine wesentliche Rolle spielt, muss der Anleger die tatsächlichen Liquiditätsrisiken des Produkts kennen“, erläutert Dr. Gerrit W. Hartung. „Gerade deshalb hat der Bundesgerichtshof die Möglichkeit einer Rücknahmeaussetzung bei offenen Immobilienfonds als einen Umstand eingeordnet, über den im Rahmen einer Anlageberatung grundsätzlich aufgeklärt werden muss.“
Für die rechtliche Prüfung kommt es deshalb nicht nur darauf an, ob entsprechende Informationen irgendwo in umfangreichen Produktunterlagen enthalten waren. Entscheidend ist die konkrete Beratungssituation und die Frage, welche Informationen dem Kunden im Zusammenhang mit seiner Anlageentscheidung vermittelt wurden.
Passte der Leading Cities Invest zum Anlageziel des Kunden?
Neben der produktbezogenen Risikoaufklärung muss eine Anlageberatung auch anlegergerecht sein. Die Empfehlung muss also zu den persönlichen Verhältnissen, Anlagezielen und Risikovorstellungen des jeweiligen Kunden passen. Hat ein Anleger beispielsweise ausdrücklich eine sicherheitsorientierte Vermögensanlage gesucht, ist zu untersuchen, welche Verlustbereitschaft dokumentiert wurde und wie der Berater den Leading Cities Invest hinsichtlich Sicherheit, Risiko und Verfügbarkeit eingeordnet hat.
Dasselbe gilt, wenn der Anleger darauf angewiesen war, sein Kapital innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder nutzen zu können. Auch eine solche Liquiditätsanforderung muss bei der Produktempfehlung berücksichtigt werden. Wurde dagegen der Eindruck vermittelt, die Beteiligung sei für den Anleger jederzeit beziehungsweise innerhalb klar planbarer Fristen ohne besondere Einschränkungen verfügbar, kann die damalige Risikodarstellung einer genaueren Prüfung bedürfen.
Auch der Zeitpunkt des Erwerbs kann eine wichtige Rolle spielen
Die heutige Abwicklung darf nicht rückwirkend zum Maßstab für jede frühere Anlageberatung gemacht werden. Entscheidend sind grundsätzlich die Informationen und Umstände, die zum Zeitpunkt der jeweiligen Empfehlung bestanden. Bei einer viele Jahre zurückliegenden Beratung muss deshalb untersucht werden, welche Risiken damals bekannt waren und welche Informationen ein ordnungsgemäß handelnder Berater berücksichtigen musste.
Bei späteren Erwerbsvorgängen kann die Beurteilung anders ausfallen. Hier ist insbesondere zu prüfen, ob zum Zeitpunkt der Empfehlung bereits Entwicklungen des Fonds erkennbar waren, die für die Anlageentscheidung relevant sein konnten. Hierzu können beispielsweise Mittelabflüsse, Wertentwicklungen oder umfangreichere Verkäufe aus dem Immobilienportfolio gehören. Welche Umstände tatsächlich aufklärungspflichtig waren, hängt vom konkreten Erwerbszeitpunkt und der damaligen Informationslage ab.
Eine Bankhaftung besteht nicht allein wegen des Vertriebs des Fonds
Viele Anleger haben offene Immobilienfonds über Banken, Sparkassen, Volksbanken oder andere Finanzdienstleister erworben. Allein daraus folgt jedoch kein Schadensersatzanspruch gegen das jeweilige Institut. Maßgeblich ist, ob tatsächlich eine Anlageberatung stattgefunden hat, welche Anlageziele dabei zugrunde gelegt wurden und welche konkrete Empfehlung der Kunde erhielt.
Wer Anteile des Leading Cities Invest eigenständig und ohne persönliche Empfehlung erworben hat, befindet sich regelmäßig in einer anderen rechtlichen Ausgangssituation als ein Kunde, dem gerade dieser Fonds als geeigneter Baustein für seine individuellen Anlageziele empfohlen wurde. Im zweiten Fall können insbesondere die anleger- und objektgerechte Beratung sowie die Aufklärung über die spezifischen Risiken des Produkts überprüft werden.
Beratungsunterlagen und Korrespondenz möglichst vollständig sichern
Für eine solche Prüfung sollten Anleger zunächst die noch vorhandenen Unterlagen zum Erwerb zusammentragen. Dazu gehören insbesondere Kauf- und Wertpapierabrechnungen, Beratungsprotokolle, Geeignetheitserklärungen, Produktinformationen sowie weitere Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Anlageentscheidung ausgehändigt wurden. Auch E-Mails, Briefe und sonstige Korrespondenz mit der Bank oder dem damaligen Finanzberater können wichtige Hinweise darauf geben, wie der Fonds dargestellt wurde.
Anhand dieser Dokumente lässt sich häufig rekonstruieren, welche Anlageziele und Risikovorstellungen festgehalten wurden und ob Hinweise auf Liquiditäts- und Verlustrisiken erfolgten. Ebenso kann von Bedeutung sein, ob der Fonds ausdrücklich als sicherheitsorientierte Anlage empfohlen wurde und welche Aussagen zur Verfügbarkeit des investierten Kapitals gemacht wurden.
Fondsabwicklung und Schadensersatz gegen den Berater sind zwei verschiedene Ebenen
„Anleger sollten die laufende Abwicklung des Leading Cities Invest und eine mögliche Haftung ihres damaligen Beraters rechtlich voneinander unterscheiden“, betont Dr. Gerrit W. Hartung. „Im Rahmen der Fondsabwicklung können über einen längeren Zeitraum Ausschüttungen aus Immobilienverkäufen erfolgen. Davon unabhängig kann jedoch ein eigenständiger Schadensersatzanspruch gegen eine beratende Bank oder einen Finanzdienstleister bestehen, wenn die ursprüngliche Empfehlung fehlerhaft war.“
Die Abwicklung des Leading Cities Invest ist damit zunächst ein Anlass, die eigene Anlageentscheidung und insbesondere eine vorausgegangene Beratung noch einmal zu überprüfen. Wurde der offene Immobilienfonds einem sicherheitsorientierten Anleger empfohlen oder spielte eine planbare Verfügbarkeit des Kapitals eine wesentliche Rolle, sollte insbesondere untersucht werden, ob die Empfehlung tatsächlich zu diesen Zielen passte und das strukturelle Risiko einer eingeschränkten Anteilsrückgabe ausreichend erläutert wurde. Entscheidend bleiben stets die individuelle Beratungssituation, der Zeitpunkt des Erwerbs und die Informationen, die dem Anleger vor seiner Investitionsentscheidung tatsächlich vermittelt wurden.