Offene Immobilienfonds unter Druck: Wann Banken und Anlageberater für Anlegerverluste haften können

Rücknahmeaussetzungen treffen Anleger mehrerer Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds wurden privaten Anlegern über viele Jahre häufig als vergleichsweise sicherheitsorientierter Bestandteil der Vermögensanlage empfohlen. Die aktuellen Entwicklungen führen jedoch vor Augen, dass auch diese Produkte mit erheblichen Liquiditätsrisiken verbunden sein können. Unter bestimmten Voraussetzungen darf die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme von Fondsanteilen aussetzen. Anleger können dann nicht mehr wie vorgesehen ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Beim WERTGRUND WohnSelect D wurde die Anteilsrücknahme mit Wirkung zum 15. Januar 2026 ausgesetzt. Als Ursachen wurden unter anderem weiterhin hohe Rückgabevolumina sowie erschwerte Bedingungen beim Verkauf und bei der Finanzierung von Immobilien genannt. Beim FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND folgte die Aussetzung am 26. Februar 2026. Nach Angaben der Fondsgesellschaft reichten die verfügbaren liquiden Mittel nicht aus, um die bevorstehenden Anteilsrückgaben zu bedienen und gleichzeitig eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Fondsvermögens sicherzustellen.

Leading Cities Invest befindet sich bereits in der Abwicklung

Beim Leading Cities Invest ist die Situation noch weiter fortgeschritten. Ende Juni 2026 kündigte die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Verwaltung des Sondervermögens. Individuelle Rückgaben von Fondsanteilen sind seitdem nicht mehr möglich. Stattdessen sollen die im Fonds verbliebenen Immobilien nach und nach veräußert werden. Die dadurch frei werdende Liquidität soll anschließend über die kommenden Jahre an die Anleger ausgekehrt werden.

Für Anleger bedeutet dies insbesondere, dass die tatsächliche Dauer der Kapitalbindung und die letztlich erzielbaren Rückflüsse von der weiteren Abwicklung des Immobilienbestands abhängen. Die gegenwärtige Entwicklung wirft deshalb gerade bei Anlegern Fragen auf, denen der Fonds ursprünglich als sicherheitsorientierte oder gut verfügbare Kapitalanlage empfohlen wurde.

Eine Fondskrise beweist noch keinen Beratungsfehler

Aus den aktuellen Problemen der Fonds lässt sich allerdings nicht automatisch ableiten, dass eine Bank oder ein Anlageberater bei der ursprünglichen Empfehlung einen Fehler begangen hat. Ob Schadensersatzansprüche bestehen, richtet sich grundsätzlich nach der Beratungssituation zum Zeitpunkt des Erwerbs. Eine Anlageempfehlung muss sowohl anlegergerecht als auch produktgerecht sein. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, welche Kenntnisse, finanziellen Verhältnisse, Anlageziele und Risikovorstellungen der jeweilige Kunde hatte.

„Die heutige Krise eines offenen Immobilienfonds ist für sich genommen noch kein Beweis dafür, dass die damalige Anlageberatung fehlerhaft war“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Gerrit W. Hartung, Gründer und Geschäftsführer der Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. „Entscheidend ist vielmehr, was der Anleger mit seiner Investition erreichen wollte, welche Bedeutung Sicherheit und Liquidität für ihn hatten und wie der Berater die Eigenschaften und Risiken des konkreten Fonds dargestellt hat.“

BGH: Über mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme muss aufgeklärt werden

Für die Beratung zu offenen Immobilienfonds existiert eine wichtige höchstrichterliche Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 29. April 2014, unter anderem im Verfahren XI ZR 130/13, entschieden, dass eine beratende Bank grundsätzlich ungefragt auf die Möglichkeit einer zeitweiligen Aussetzung der Anteilsrücknahme hinweisen muss. Der BGH ordnete diese Möglichkeit als strukturelles Liquiditätsrisiko eines offenen Immobilienfonds ein.

Gerade für sicherheitsorientierte Anleger oder Kunden, denen eine planbare Verfügbarkeit ihres Vermögens besonders wichtig war, kann diese Information für die Anlageentscheidung von erheblicher Bedeutung sein. Wer davon ausging, seine Fondsanteile unter Einhaltung der vorgesehenen gesetzlichen Fristen regulär zurückgeben zu können, musste nach dieser Rechtsprechung darüber informiert werden, dass die Rückgabemöglichkeit in besonderen Liquiditätssituationen zeitweise entfallen kann. Dies gilt erst recht, wenn der Fonds im Beratungsgespräch als besonders sicher, flexibel oder liquide dargestellt wurde.

Passte der empfohlene Immobilienfonds überhaupt zum Anleger?

Neben der produktbezogenen Risikoaufklärung ist für mögliche Schadensersatzansprüche entscheidend, ob die Anlageempfehlung den persönlichen Zielen und der Risikobereitschaft des Kunden entsprach. Ein Berater muss berücksichtigen, welche Verlustrisiken der Anleger tragen kann und will, welchen Anlagehorizont er verfolgt und welche Bedeutung die Verfügbarkeit des investierten Kapitals für ihn besitzt.

„Besonders genau sollten Beratungen überprüft werden, bei denen der Anleger ausdrücklich Kapitalerhalt, Sicherheit und eine planbare Verfügbarkeit seines Vermögens in den Vordergrund gestellt hat“, erläutert Dr. Gerrit W. Hartung. „In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob das Risiko einer Rücknahmeaussetzung verständlich erläutert wurde und ob die Empfehlung des offenen Immobilienfonds insgesamt mit den dokumentierten Anlagezielen vereinbar war.“

Auch der Zeitpunkt des Fondserwerbs kann entscheidend sein

Eine Anlageberatung muss grundsätzlich anhand derjenigen Informationen bewertet werden, die zum Zeitpunkt der Empfehlung verfügbar waren. Die heutige Entwicklung eines Fonds kann deshalb nicht ohne Weiteres auf eine möglicherweise viele Jahre zurückliegende Beratung übertragen werden. Bei älteren Erwerbsvorgängen ist zu untersuchen, welche Risiken damals bekannt beziehungsweise aufklärungspflichtig waren und wie das Produkt seinerzeit einzuschätzen war.

Bei späteren Käufen kann sich dagegen zusätzlich die Frage stellen, ob bereits konkrete Entwicklungen des jeweiligen Fonds erkennbar waren, die im Beratungsgespräch hätten berücksichtigt werden müssen. Hierzu können beispielsweise erhebliche Mittelabflüsse, Wertkorrekturen, Entwicklungen im Immobilienportfolio oder relevante Immobilienverkäufe gehören. Welche Informationen tatsächlich von Bedeutung waren, muss für den jeweiligen Fonds und den konkreten Erwerbszeitpunkt gesondert geprüft werden.

Leading Cities Invest, FOKUS WOHNEN und WERTGRUND: Beratungsunterlagen sichern

Anleger des Leading Cities Invest, FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND und WERTGRUND WohnSelect D sollten zunächst nachvollziehen, auf welchem Weg sie ihre Fondsanteile erworben haben. Wer die Anlage vollständig eigenständig und ohne persönliche Beratung ausgewählt hat, befindet sich regelmäßig in einer anderen rechtlichen Ausgangslage als ein Anleger, dem der Fonds im Rahmen eines Beratungsgesprächs ausdrücklich empfohlen wurde.

Bei einer Beratung durch eine Bank, Sparkasse, Volksbank oder einen Finanzberater sollten sämtliche noch vorhandenen Unterlagen gesichert werden. Hierzu gehören insbesondere Kauf- und Wertpapierabrechnungen, Geeignetheitserklärungen, Beratungsprotokolle, Produkt- und Risikoinformationen sowie E-Mails, Briefe und sonstige Korrespondenz mit dem damaligen Berater. Aus diesen Dokumenten kann sich ergeben, welche Anlageziele festgehalten wurden, wie die Risikobereitschaft des Kunden eingeschätzt wurde und welche konkreten Risiken Gegenstand der Beratung waren.

Schadensersatz hängt von der konkreten Beratungssituation ab

„Eine Rücknahmeaussetzung oder sogar die Abwicklung eines Fonds ist ein wichtiger Anlass, die damalige Anlageberatung rechtlich überprüfen zu lassen. Sie ist aber noch kein automatischer Beweis für eine Haftung“, betont Dr. Gerrit W. Hartung. „Wurde ein offener Immobilienfonds einem sicherheitsorientierten Anleger empfohlen und dabei ein wesentliches Liquiditätsrisiko wie die mögliche Aussetzung der Anteilsrücknahme nicht ausreichend erläutert, können jedoch Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank oder den Anlageberater in Betracht kommen.“

Die Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH befasst sich mit Anleger- und Verbraucherschutz und vertritt geschädigte Privatpersonen und Anleger. Für die rechtliche Bewertung entsprechender Beratungsfälle kommt es insbesondere darauf an, die ursprüngliche Empfehlung und die damalige Informationslage möglichst genau zu rekonstruieren.

Anleger sollten nicht nur die weitere Fondsentwicklung beobachten

Für Anleger der derzeit betroffenen offenen Immobilienfonds empfiehlt es sich daher, nicht ausschließlich auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Fonds zu warten. Parallel kann geprüft werden, ob die ursprüngliche Anlageberatung den rechtlichen Anforderungen entsprach. Maßgeblich sind insbesondere das persönliche Anlageziel, die Risikobereitschaft, die gewünschte Verfügbarkeit des Kapitals, der konkrete Erwerbszeitpunkt und die damals erteilten Risikohinweise.

Gerade bei Leading Cities Invest, FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND und WERTGRUND WohnSelect D kann deshalb eine Auswertung der Beratungs- und Erwerbsunterlagen sinnvoll sein. Wurde der jeweilige Fonds als sicherheitsorientierte und ausreichend liquide Kapitalanlage empfohlen, obwohl das strukturelle Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme nicht verständlich dargestellt wurde, kann dies einen Ansatzpunkt für Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank oder den Anlageberater darstellen.