Swiss Life Living + Working: Rücknahme ausgesetzt – Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung prüfen

Swiss Life Living + Working: Liquiditätsprobleme führen zum Rücknahmestopp

Die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH hat am 20. Oktober 2026 sowohl die Ausgabe als auch die Rücknahme von Anteilen des Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working ausgesetzt. Der Immobilienfonds wird unter der ISIN DE000A2ATC31 und der WKN A2ATC3 geführt.

Nach Angaben von Swiss Life umfasste das Portfolio zum 30. September 2026 insgesamt 37 Immobilien bei einem Nettofondsvermögen von rund 762 Millionen Euro. Seit 2024 hatte die Fondsgesellschaft bereits sechs Objekte für insgesamt etwa 220 Millionen Euro verkauft und Rückgabeverlangen von Anlegern über rund 300 Millionen Euro erfüllt. Dennoch reichten die verfügbaren Mittel zuletzt nicht mehr aus, um weitere fällige Rückgaben zu bedienen und gleichzeitig die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Immobilien sicherzustellen.

Eine Auflösung des Fonds ist mit der Entscheidung bislang nicht verbunden. Das Immobilienportfolio soll weiter bewirtschaftet und durch zusätzliche Objektverkäufe Liquidität geschaffen werden. Ob und wann die Anteilsrücknahme wieder aufgenommen werden kann, bleibt offen.

„Anleger sollten die aktuelle Situation aus zwei unterschiedlichen Perspektiven betrachten“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Gerrit W. Hartung, Gründer und Geschäftsführer der Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. „Neben der wirtschaftlichen Zukunft des Fonds ist zu untersuchen, ob die ursprüngliche Anlageempfehlung den persönlichen Zielen und der Risikobereitschaft des Kunden entsprach. Besonders wichtig ist, ob die eingeschränkte Verfügbarkeit des investierten Kapitals ausreichend erläutert wurde.“

Was die Rücknahmeaussetzung für Anleger und ihr Kapital bedeutet

Anders als bei Tagesgeld oder klassischen Sparprodukten können Anleger bei offenen Immobilienfonds nicht jederzeit frei über ihr investiertes Geld verfügen. Für neuere Fondsanteile gilt grundsätzlich eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Zusätzlich muss die Rückgabe zwölf Monate im Voraus unwiderruflich angekündigt werden. Fehlen trotz dieser Fristen ausreichende liquide Mittel, kann beziehungsweise muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Anteilsrücknahme nach den gesetzlichen Vorgaben aussetzen.

Für Anleger des Swiss Life Living + Working steht deshalb derzeit weder der Zeitpunkt einer möglichen Rückgabe noch der dann maßgebliche Rücknahmepreis fest. Ein vorzeitiger Verkauf über die Börse kann zwar möglich sein, erfolgt aber zum aktuellen Marktpreis. Dieser kann erheblich unter dem veröffentlichten Anteilwert liegen. Ein solcher Kursabschlag ist nicht zwangsläufig mit einem bereits endgültig realisierten Wertverlust des Immobilienportfolios gleichzusetzen.

Das Kapitalanlagegesetzbuch sieht bei länger anhaltenden Rücknahmeaussetzungen weitere Maßnahmen vor, darunter Immobilienverkäufe unter erweiterten Bedingungen. Nach spätestens 36 Monaten kann gegebenenfalls die Abwicklung des Sondervermögens erforderlich werden. Ob dieser Fall beim Swiss Life Living + Working eintritt, ist derzeit nicht absehbar.

Haftung der Fondsgesellschaft und mögliche Ansprüche gegen Anlageberater

Neben der weiteren Fondsentwicklung kann auch die Verantwortung der Kapitalverwaltungsgesellschaft rechtlich untersucht werden. Dabei kommen insbesondere die Liquiditätsplanung, die Immobilienbewirtschaftung und die Vorbereitung von Objektverkäufen in Betracht. Die gesetzlichen Halte- und Rückgabefristen verschaffen der Fondsgesellschaft zwar Planungsspielraum. Sie beweisen jedoch weder eine fehlerhafte Liquiditätssteuerung noch, dass Immobilien früher oder zu besseren Bedingungen hätten veräußert werden können. Ansprüche gegen die Fondsgesellschaft setzen eine konkret nachweisbare Pflichtverletzung, einen zurechenbaren Schaden und eine entsprechende Anspruchsgrundlage voraus.

Davon zu unterscheiden ist die mögliche Haftung aus Anlageberatung oder Anlagevermittlung. Entscheidend ist hierbei, ob der Fonds dem jeweiligen Kunden unter Berücksichtigung seiner finanziellen Verhältnisse, Anlageziele und Risikobereitschaft empfohlen werden durfte. Die Rücknahmeaussetzung allein begründet keinen Schadensersatzanspruch, kann aber Anlass geben, die damalige Beratung genauer zu untersuchen.

Die Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH vertritt bundesweit Verbraucher im Bank- und Kapitalmarktrecht. Ein Schwerpunkt liegt auf der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen fehlerhafter Anlageberatung und Anlagevermittlung sowie auf der Prüfung möglicher Haftungsansprüche gegen Banken, Berater und Finanzvermittler.

Swiss Life Select, tecis, HORBACH und Banken: Wer hat den Fonds vermittelt?

Für die rechtliche Prüfung ist zunächst festzustellen, über welchen Vertriebsweg die Fondsanteile erworben wurden. Bereits bei der Fondsauflage kündigte Swiss Life Asset Managers einen Vertrieb über konzerneigene Strukturen und ausgewählte externe Partner an. Der Verkaufsprospekt nennt unter anderem Banken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Finanzvermittler.

Eine Verbindung zum Vertrieb durch Swiss Life Select ist dokumentiert. In einem Fonds-Newsletter aus dem Jahr 2019 bezeichnete der damalige Direktor Vertriebsmanagement Deutschland von Swiss Life Select den Living + Working als einen der „vertriebsstärksten Fonds“ des Unternehmens. Dabei berichtete er ausdrücklich über Erfahrungen aus Kundengesprächen und der Anlageberatung. Auch bei tecis und HORBACH als weiteren Endkundenvertrieben sollte untersucht werden, ob sie am Vertrieb dieses konkreten Fonds beteiligt waren. Eine tatsächliche Vermittlung durch diese Unternehmen ist damit jedoch noch nicht nachgewiesen.

„Für einen möglichen Schadensersatzanspruch genügt es nicht, dass ein Unternehmen grundsätzlich Kapitalanlagen vertreibt“, erläutert Dr. Hartung. „Entscheidend ist, wer den konkreten Anleger beraten oder ihm die Beteiligung empfohlen hat. Anschließend muss geprüft werden, welche Aussagen zur Sicherheit, Rendite und Verfügbarkeit gemacht wurden und ob die Empfehlung zum persönlichen Anlageprofil passte.“

Wann beim Swiss Life Living + Working eine fehlerhafte Anlageberatung vorliegen kann

Ob ein Beratungsfehler vorliegt, richtet sich grundsätzlich nach den Verhältnissen und dem verfügbaren Informationsstand zum Zeitpunkt des Fondserwerbs. Besonders relevant sind Fälle, in denen Anleger eine möglichst sichere, wertstabile oder verlässlich verfügbare Geldanlage suchten. Wurde ihnen der Swiss Life Living + Working dennoch als risikoarmes Basisinvestment oder als Alternative zu Festgeld empfohlen, kann dies Fragen zur Eignung der Anlage aufwerfen.

Zu den wesentlichen Produkteigenschaften gehören mögliche Wertschwankungen des Immobilienvermögens, Liquiditätsrisiken, gesetzliche Mindesthalte- und Rückgabefristen sowie die Möglichkeit einer vollständigen Aussetzung der Anteilsrücknahme. Je nach Erwerbszeitpunkt und Art der Finanzdienstleistung müssen außerdem die Anforderungen an Geeignetheitsprüfung, Geeignetheitserklärung, Risikoprofil und Beratungs- beziehungsweise Vermittlungsdokumentation berücksichtigt werden. Fehlende Unterlagen können die Beweisführung beeinflussen, begründen aber nicht automatisch eine Haftung.

Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteilen vom 29. April 2014 entschieden, dass beratende Banken grundsätzlich ungefragt über das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme bei offenen Immobilienfonds aufklären müssen. Dieses Risiko zählt nach der Rechtsprechung zu den wesentlichen Strukturmerkmalen der Anlageform. Zwar enthielten die Verkaufsunterlagen des Swiss Life Living + Working entsprechende Risikohinweise. Für die Beraterhaftung bleibt jedoch maßgeblich, was im konkreten Gespräch vermittelt wurde und ob die Empfehlung anleger- und anlagegerecht war.

Frühere Vertriebswerbung und mögliche Prospektfehler prüfen

Bei der Rekonstruktion eines Beratungsgesprächs kann auch die damalige Vertriebswerbung von Bedeutung sein. In einer veröffentlichten Swiss-Life-Select-Kommunikation aus dem Jahr 2019 wurde der Fonds als „Basis-Investment“ mit „sehr überschaubarem Risiko“ beschrieben. Eine solche Formulierung beweist für sich genommen keinen Beratungsfehler. Sie kann jedoch relevant werden, wenn Anleger schildern, dass ihnen der Fonds im persönlichen Gespräch in vergleichbarer Weise dargestellt wurde.

Unabhängig davon können unrichtige oder unvollständige Angaben in Verkaufsunterlagen unter bestimmten Voraussetzungen eine Prospekthaftung begründen. Dafür müssen der beim jeweiligen Erwerb maßgebliche Prospekt, die konkreten Verantwortlichkeiten und die einschlägigen Anspruchsfristen untersucht werden. Allein aus der Rücknahmeaussetzung vom Oktober 2026 lässt sich ein Prospektfehler nicht ableiten.

Schadensersatz prüfen: Welche Unterlagen Anleger jetzt sichern sollten

Wer den Swiss Life Living + Working aufgrund einer persönlichen Empfehlung erworben hat, sollte zunächst den damaligen Beratungsablauf nachvollziehen. Besonders hilfreich sind Geeignetheitserklärungen beziehungsweise ältere Beratungsprotokolle, Angaben zu Anlagezielen und Risikobereitschaft, Kauf- und Depotabrechnungen, Produktunterlagen sowie E-Mails und sonstige Kommunikation mit dem Berater oder Vermittler.

Auch der Zeitpunkt des Erwerbs ist wesentlich. Eine Empfehlung kurz nach der Fondsauflage muss anhand anderer Informationen beurteilt werden als ein späterer Kauf nach Veränderungen des Immobilienmarkts oder der wirtschaftlichen Entwicklung des Fonds. Zudem ist die Verjährung zu beachten: Die Rücknahmeaussetzung vom 20. Oktober 2026 lässt ältere Schadensersatzansprüche nicht automatisch neu entstehen und setzt bereits laufende Verjährungsfristen nicht erneut in Gang.

„Anleger sollten nicht ausschließlich darauf warten, dass Swiss Life die Rücknahme wieder ermöglicht“, betont Rechtsanwalt Dr. Gerrit W. Hartung. „Wurde der Fonds auf Grundlage einer persönlichen Beratung erworben, kann unabhängig davon ein Schadensersatzanspruch gegen den damaligen Berater, das beratende Unternehmen oder den Finanzvermittler bestehen. Gerade bei größeren Anlagebeträgen und ursprünglich sicherheitsorientierten Anlagezielen kann eine solche Prüfung wirtschaftlich erheblich sein.“

Die Rücknahmeaussetzung beim Swiss Life Living + Working ist somit kein automatischer Nachweis einer fehlerhaften Beratung. Sie macht jedoch deutlich, welche Bedeutung Liquiditätsrisiken und Verfügbarkeitsbeschränkungen bei offenen Immobilienfonds haben. Betroffene Anleger sollten deshalb ihre Erwerbs- und Beratungsunterlagen sichern und mögliche Ansprüche gegen die jeweils verantwortlichen Unternehmen rechtzeitig rechtlich prüfen lassen.