DWS-grundbesitz-Fonds mit Wertverlusten: Können Anleger ihre Bank haftbar machen?

Entscheidend ist nicht der heutige Verlust, sondern die damalige Empfehlung

Offene Immobilienfonds wurden über lange Zeit auch Privatanlegern angeboten, die ihr Vermögen vergleichsweise defensiv investieren wollten. Die aktuellen Entwicklungen insbesondere bei grundbesitz europa und grundbesitz global verdeutlichen jedoch, dass Immobilienfonds keineswegs vor erheblichen Wertverlusten geschützt sind. Daraus folgt allerdings nicht automatisch eine Haftung der Bank. Auch ein deutlicher Rückgang des Anteilwerts ist zunächst ein wirtschaftliches Ergebnis der Kapitalanlage und für sich allein noch kein Beweis für eine fehlerhafte Beratung.

Rechtlich muss deshalb der Blick zurück auf den Zeitpunkt des Kaufs gerichtet werden: Warum entschied sich der Kunde für den Fonds? Welche Vorstellungen hatte er von Sicherheit, Kapitalerhalt und Verfügbarkeit? Welche Risiken wollte er akzeptieren? Und vor allem: Welche Eigenschaften wurden dem empfohlenen Fonds im Beratungsgespräch zugeschrieben? Erst aus dem Zusammenspiel dieser Faktoren lässt sich beurteilen, ob die Empfehlung anleger- und produktgerecht gewesen sein könnte.

Wie sicher wurde der DWS-Immobilienfonds dargestellt?

Besondere Bedeutung kann dies bei Anlegern haben, die ihr Geld ausdrücklich sicherheitsorientiert investieren wollten. Wurde ihnen ein offener Immobilienfonds als stabiler Sachwertbaustein, als besonders wertbeständige Anlage oder sogar als Alternative zu deutlich risikoärmeren Spar- oder Festgeldprodukten präsentiert, ist zu untersuchen, ob dieses Bild durch eine angemessene Darstellung der tatsächlichen Risiken ergänzt wurde.

„Ein offener Immobilienfonds kann durchaus Bestandteil einer langfristigen Vermögensstrategie sein. Entscheidend ist aber, ob die Eigenschaften des Produkts mit den Erwartungen des jeweiligen Kunden übereinstimmen“, sagt der auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Rechtsanwalt Dr. Gerrit W. Hartung, Gründer und Geschäftsführer der Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. „Wenn Sicherheit, Kapitalerhalt oder eine hohe Verfügbarkeit für den Anleger ausschlaggebend waren, darf die Beratung kein Bild vermitteln, das die bestehenden Risiken in den Hintergrund treten lässt.“

Deutsche Bank hatte die drei Fonds im Beratungsuniversum

grundbesitz europa, grundbesitz global und grundbesitz Fokus Deutschland wurden von der Deutschen Bank in ihrem Beratungsuniversum für Privatkunden geführt. Damit bestand grundsätzlich die Möglichkeit, dass Kunden die Fonds nicht aufgrund einer eigenen Anlageentscheidung, sondern als Ergebnis einer persönlichen Beratung erwarben. Genau diese Unterscheidung ist für mögliche Haftungsansprüche wesentlich.

Ein Anleger, der einen Fonds eigenständig auswählte und ohne individuelle Empfehlung kaufte, befindet sich rechtlich regelmäßig in einer anderen Ausgangssituation als ein Kunde, dem ein bestimmter Fonds nach Ermittlung seiner persönlichen Anlageziele vorgeschlagen wurde. Hat eine Beratung stattgefunden, muss die Empfehlung sowohl zum Anleger als auch zum empfohlenen Produkt passen.

24 Monate Mindesthaltedauer plus zwölfmonatige Rückgabefrist

Ein wichtiger Punkt betrifft die tatsächliche Verfügbarkeit des investierten Vermögens. Für neuere Erwerbe von Anteilen an offenen Immobilienfonds gelten besondere Rückgaberegelungen. Anleger müssen grundsätzlich eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten einhalten. Darüber hinaus ist eine zwölfmonatige Kündigungs- beziehungsweise Rückgabefrist zu berücksichtigen.

Diese Konstruktion kann für einen Anleger erhebliche Konsequenzen haben. Er kann sich nicht darauf verlassen, seine Fondsanteile kurzfristig zum gerade ausgewiesenen Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Zwischen der Entscheidung, sich von der Anlage zu trennen, und der tatsächlichen Rückgabe kann ein erheblicher Zeitraum liegen. Der dann maßgebliche Rücknahmepreis steht im Voraus nicht fest. Entwickelt sich der Wert des Fonds währenddessen negativ, können sich die Verluste des Anlegers weiter erhöhen.

Wer kurzfristig an sein Geld wollte, brauchte eine andere Beratung

Damit können die gesetzlichen Rückgaberegelungen unmittelbar für die Frage relevant werden, ob ein Fonds zum jeweiligen Kunden passte. Benötigte dieser beispielsweise eine Anlage, auf die er bei finanziellen Veränderungen kurzfristig zugreifen konnte, musste die tatsächliche Bindung des Kapitals bei der Produktauswahl berücksichtigt werden.

„Ein Kunde, für den eine kurzfristige Verfügbarkeit seines Vermögens wichtig ist, muss verstehen, dass er bei einem offenen Immobilienfonds nicht ohne Weiteres jederzeit über sein Kapital verfügen kann“, erklärt Dr. Hartung. „Mindesthalte- und Rückgabefristen sind keine nebensächlichen technischen Details, wenn gerade die Liquidität für die Anlageentscheidung des Kunden ausschlaggebend war.“

Immobilienvermögen bedeutet nicht automatisch Wertstabilität

Auch die Zusammensetzung eines Fonds aus Immobilien beseitigt das Verlustrisiko nicht. Immobilien können neu bewertet werden und an Wert verlieren. Veränderungen auf den Immobilien- und Finanzierungsmärkten können sich auf das Fondsvermögen auswirken, während schwierige Marktbedingungen den Verkauf einzelner Objekte erschweren können. Hinzu kommen Liquiditätsrisiken, wenn Mittel für Rückgaben oder andere Verpflichtungen benötigt werden.

Deshalb kann es für die Haftungsprüfung entscheidend sein, welches Risikobild im Beratungsgespräch vermittelt wurde. Eine Empfehlung muss zur Risikobereitschaft des Anlegers passen. Wollte dieser größere Wertschwankungen vermeiden und den Erhalt seines Kapitals möglichst stark in den Vordergrund stellen, muss geprüft werden, ob die Eigenschaften des empfohlenen Immobilienfonds damit vereinbar waren und ob mögliche Verluste ausreichend thematisiert wurden.

Liquiditätsrisiken offener Immobilienfonds beschäftigen seit Jahren die Gerichte

Dass die Verfügbarkeit von Fondsanteilen ein wesentlicher Aspekt der Beratung sein kann, ist auch Gegenstand höchstrichterlicher Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat bei offenen Immobilienfonds bereits herausgestellt, dass bestimmte strukturelle Liquiditätsrisiken aufklärungsbedürftig sein können. Dabei geht es insbesondere darum, dass die tatsächliche Rückgabe von Anteilen Einschränkungen unterliegen kann. Die zu anderen offenen Immobilienfonds ergangene Rechtsprechung bedeutet zwar nicht, dass daraus automatisch eine Haftung in jedem Fall von grundbesitz europa, grundbesitz global oder grundbesitz Fokus Deutschland folgt. Sie unterstreicht aber einen wichtigen Grundsatz: Ein offener Immobilienfonds darf in der Beratung nicht mit einer jederzeit verfügbaren und praktisch schwankungsfreien Bankanlage gleichgesetzt werden.

Besonders sicherheitsorientierte Kunden sollten ihre Beratung rekonstruieren

Für eine nähere Überprüfung können insbesondere Fälle infrage kommen, in denen der Anleger bei der Beratung deutlich gemacht hatte, dass er keine größeren Verluste akzeptieren wollte. Ähnliches gilt, wenn das Kapital zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigt werden sollte oder eine kurzfristige Verfügbarkeit ausdrücklich gewünscht war. Besondere Aufmerksamkeit verdient außerdem die Frage, ob der Fonds im Gespräch in die Nähe von Festgeld, Sparprodukten oder anderen risikoarmen Anlageformen gerückt wurde. In solchen Fällen muss nachvollzogen werden, ob neben den vermeintlichen Vorteilen auch Wert- und Bewertungsrisiken, mögliche Liquiditätsprobleme sowie die gesetzlichen Mindesthalte- und Rückgaberegelungen ausreichend dargestellt wurden.

Risikoprofil und Produktempfehlung müssen zusammenpassen

„Ob ein Beratungsfehler vorliegt, lässt sich nicht anhand der aktuellen Performance des Fonds entscheiden“, betont Dr. Gerrit W. Hartung. „Man muss die damalige Situation des Kunden rekonstruieren. Wer bewusst Wertschwankungen und entsprechende Risiken akzeptierte, ist anders zu beurteilen als ein Anleger, der seinem Berater ausdrücklich gesagt hat, dass für ihn Sicherheit, Kapitalerhalt und Verfügbarkeit im Vordergrund stehen.“

Damit kann auch die damals dokumentierte Risikoklasse von Bedeutung sein. Sie sollte mit der tatsächlichen Risikostruktur der empfohlenen Anlage und den persönlichen Vorstellungen des Kunden übereinstimmen. Widersprüche zwischen dokumentiertem Anlageziel und konkreter Produktempfehlung können daher bei der rechtlichen Prüfung eine wichtige Rolle spielen.

grundbesitz europa, global und Fokus Deutschland: Unterlagen können Aufschluss geben

Wer heute Anteile an grundbesitz europa, grundbesitz global oder grundbesitz Fokus Deutschland hält und die Anlage auf Empfehlung erworben hat, sollte die damaligen Dokumente möglichst vollständig zusammentragen. Relevant sind vor allem Geeignetheitserklärungen und Beratungsprotokolle sowie Wertpapier- und Kaufabrechnungen. Auch schriftliche oder elektronische Kommunikation mit der Bank oder dem Finanzberater kann Hinweise darauf geben, welche Erwartungen vor dem Kauf besprochen wurden. Ältere Depotauszüge können zusätzlich helfen, den zeitlichen Ablauf zu rekonstruieren. Das gilt insbesondere dann, wenn Anteile zu unterschiedlichen Zeitpunkten gekauft, später aufgestockt oder Ausschüttungen beziehungsweise andere Gelder erneut investiert wurden. Auf diese Weise lässt sich feststellen, wann welche Investitionsentscheidung getroffen wurde und ob dieser eine erneute Beratung vorausging.

Fondsverlust und Schadensersatzanspruch sind rechtlich zwei verschiedene Fragen

Anleger sollten deshalb zwischen der wirtschaftlichen Entwicklung ihrer Fondsanteile und einem möglichen Beratungsanspruch unterscheiden. Der Wertverlust betrifft zunächst die Beteiligung selbst. Ein möglicher Schadensersatzanspruch richtet sich dagegen gegen die Bank oder den Finanzdienstleister und setzt voraus, dass bei Beratung oder Vermittlung eine rechtlich relevante Pflichtverletzung vorlag. „Bei einer möglichen Beraterhaftung wird nicht einfach gefragt, warum der Fonds heute weniger wert ist“, erläutert Dr. Hartung. „Zu klären ist vielmehr, ob der Anleger diese konkrete Kapitalanlage bei einer ordnungsgemäßen, an seinen persönlichen Zielen ausgerichteten Risikoaufklärung überhaupt erworben hätte. Daraus kann sich eine eigenständige Anspruchsebene gegenüber der beratenden Bank oder einem Finanzdienstleister ergeben.“

DWS-grundbesitz-Anleger sollten ihre ursprüngliche Kaufentscheidung überprüfen

Die derzeitige Entwicklung von grundbesitz europa, grundbesitz global und grundbesitz Fokus Deutschland begründet somit für sich allein noch keinen Anspruch auf Schadensersatz. Sie kann aber Anlass sein, die Entstehung der ursprünglichen Investitionsentscheidung genauer zu untersuchen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Fonds nicht selbstständig ausgewählt, sondern im Rahmen einer persönlichen Anlageberatung empfohlen wurde.

Im Mittelpunkt einer solchen Prüfung stehen das damalige Anlageziel, die Risikobereitschaft und der gewünschte Anlagehorizont. Ebenso relevant ist, welche Vorstellungen der Anleger von Kapitalerhalt und Verfügbarkeit hatte und welche Aussagen der Berater hierzu machte. Wurde ein DWS-grundbesitz-Fonds einem sicherheitsorientierten Kunden empfohlen, obwohl dieser größere Wertschwankungen vermeiden oder kurzfristig über sein Kapital verfügen wollte, sollte insbesondere geklärt werden, ob Wert-, Immobilien- und Liquiditätsrisiken sowie die Mindesthalte- und Rückgabefristen ausreichend erläutert wurden.