Eigenbedarfskündigung: BGH stärkt Vermieter bei Umbau- und Verkaufsabsichten
Auch wenn ein Vermieter plant, seine eigene Wohnung umzubauen und später zu veräußern, kann er unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf für eine andere vermietete Wohnung geltend machen. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Wunsch zur Eigennutzung nachvollziehbar, ernsthaft und plausibel begründet wird. Eine aktuelle Entscheidung schafft zusätzliche Klarheit für die Praxis und zeigt, welche Aspekte bei Begründung und gerichtlicher Überprüfung maßgeblich sind.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem Urteil zu Eigenbedarfskündigungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Position von Vermietern gestärkt. In dem zugrunde liegenden Fall aus Berlin stellte das Gericht fest, dass Eigenbedarf auch dann bestehen kann, wenn der Vermieter eine vermietete Wohnung lediglich vorübergehend als Ersatzunterkunft benötigt. Hintergrund war die geplante Zusammenlegung seiner eigenen Wohnung mit einem Dachgeschoss sowie ein anschließender Verkauf der neu geschaffenen Einheit. Maßgeblich ist laut BGH allein, ob der Nutzungswunsch plausibel und ernsthaft verfolgt wird – nicht, ob der Vermieter den Bedarf durch eigene Umgestaltungs- oder Verkaufsentscheidungen selbst ausgelöst hat.
BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23.
Im konkreten Fall bewohnte der Vermieter eine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Hauses. Die darunterliegende Wohnung im dritten Stock war vermietet. Sein Plan bestand darin, seine Wohnung mit dem darüberliegenden Dachgeschoss zu verbinden, umfangreiche Umbauarbeiten vorzunehmen und die entstehende größere Einheit anschließend zu verkaufen. Für die Zeit der Bauarbeiten – und möglicherweise auch danach – wollte er in die vermietete Wohnung umziehen und sprach deshalb eine Eigenbedarfskündigung aus.
Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Räumungsklage zunächst statt. Das Landgericht Berlin bewertete die Situation jedoch anders und wies die Klage ab. Nach Ansicht der zweiten Instanz lag der Schwerpunkt nicht auf der Eigennutzung, sondern auf einer wirtschaftlichen Verwertung des Eigentums. Daher ordnete das Gericht den Sachverhalt eher einer sogenannten Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu, deren Voraussetzungen hier nicht erfüllt seien.
Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf und verwies den Fall zur erneuten Prüfung zurück. In seiner Begründung stellte der Senat klar, dass der Begriff „benötigen“ im Kontext des Eigenbedarfs nicht bedeutet, dass der Vermieter zwingend existenziell auf die Wohnung angewiesen sein muss. Vielmehr genügt ein nachvollziehbarer und vernünftiger Nutzungswunsch. Gerichte dürften nicht ihre eigenen Vorstellungen darüber, was als angemessene Wohnsituation gilt, an die Stelle der persönlichen Lebensplanung des Vermieters setzen.
Zudem stellte der BGH fest, dass Eigenbedarf nicht automatisch entfällt, wenn der Vermieter den Bedarf durch eigene Planungen – etwa durch Umbau- oder Verkaufsabsichten – erst hervorgerufen hat. Eine Verwertungskündigung lag im vorliegenden Fall schon deshalb nicht vor, weil nicht die vermietete Wohnung verkauft werden sollte, sondern die bisher vom Vermieter selbst genutzte Einheit. Gleichzeitig betonte der Senat, dass weiterhin zu prüfen bleibt, ob der geltend gemachte Nutzungswunsch tatsächlich ernsthaft und plausibel ist und kein Rechtsmissbrauch vorliegt, etwa bei offensichtlich überhöhtem Wohnbedarf oder wenn die Wohnung objektiv ungeeignet wäre.
„Der Bundesgerichtshof stellt erneut klar, dass Eigenbedarf nicht nur in existenziellen Situationen vorliegen kann. Entscheidend ist, dass der Wunsch zur Eigennutzung nachvollziehbar und ernsthaft ist – auch wenn er aus einer Neuplanung der eigenen Wohnsituation entsteht“, erläutert der Mönchengladbacher Rechtsanwalt Dr. Gerrit W. Hartung von der Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. „Für Vermieter bedeutet die Entscheidung ein wichtiges Signal: Selbst wenn Umbau- oder Verkaufspläne bestehen, kann eine Eigenbedarfskündigung rechtlich zulässig sein, sofern der Eigennutzungswunsch überzeugend dargelegt wird.“
Die Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH mit Sitz in Mönchengladbach ist eine auf Verbraucher- und Anlegerschutz spezialisierte Kanzlei, die vor allem geschädigte Privatpersonen, Anleger und Arbeitnehmer vertritt.
Für Vermieter schafft die Entscheidung zusätzliche Rechtssicherheit. Eigenbedarf kann demnach auch dann vorliegen, wenn eine selbst genutzte Wohnung umgebaut oder verkauft werden soll und deshalb eine andere Wohnung im selben Gebäude benötigt wird. Voraussetzung bleibt jedoch eine sorgfältige Begründung der Kündigung – etwa durch einen nachvollziehbaren Nutzungsplan, eine zeitliche Planung der Maßnahmen und eine klare Darstellung der Gründe für die geplante Nutzung.
Für Mieter verlagert sich der Schwerpunkt möglicher Einwendungen: Ein bloßer Hinweis auf wirtschaftliche Motive reicht in der Regel nicht aus. Erfolgversprechender sind Argumente, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit oder Plausibilität des Nutzungswunsches begründen, Hinweise auf möglichen Rechtsmissbrauch oder der sogenannte Härteeinwand nach §§ 574 ff. BGB.
„Die Entscheidung zeigt deutlich: Wer sich gegen eine Eigenbedarfskündigung verteidigen möchte, muss gezielt an der Glaubwürdigkeit der behaupteten Selbstnutzung ansetzen. Umgekehrt sollten Vermieter von Anfang an nachvollziehbar dokumentieren, aus welchen Gründen die Wohnung benötigt wird und wie die geplante Nutzung konkret umgesetzt werden soll“, so Dr. Hartung.