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Widerrufsjoker für Immobilienkredite: Möglichkeit zur Refinanzierung nutzen

Wer aus einem laufenden Darlehen für Haus oder Wohnung aussteigen will, kann den Vertrag bisher mitunter auch lange Zeit nach Vertragsschluss widerrufen. Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beziehungsweise Widerrufsinformation führt für Kreditnehmer unter bestimmten Voraussetzungen zum Widerrufsjoker.

Deutschland ist ein Volk der Häuslebauer und Immobilieninvestoren. Einer aktuellen Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. 2019 rechnet die Beratungsgesellschaft EY mit einem Transaktionsvolumen von 72 bis 75 Milliarden Euro im deutschen Immobilienmarkt. Und die Preise steigen gefühlt unaufhörlich: So zeigt eine Studie des Portals „Immowelt“ aus dem vergangenen Jahr, wie stark die Preise für Wohnimmobilien bis Ende 2020 steigen sollen. Demnach werden sie in den 14 größten deutschen Städten weiter zulegen. Die stärkste Steigerung erwartet Immowelt für München mit einem Sprung von 15 Prozent. Neben München sollen Hannover und Bremen die höchsten Steigerungen verzeichnen. Auch Frankfurt und Hamburg sollen den Schätzungen zufolge Anstiege im zweistelligen Bereich verzeichnen.

Daher besitzt auch die Immobilienfinanzierung weiterhin große Bedeutung. Schließlich werden nur die wenigsten Immobilie ohne Darlehen erworben, weder zu Wohn- noch zu Investmentzwecken. Aber oftmals zeigt es sich im Laufe der Jahre, dass ein Darlehensvertrag nicht optimal gestaltet ist, man mit einem anderen Anbieter wesentlicher günstiger finanzieren oder sogar auf einen Schlag weit vor Fälligkeit tilgen könnte, wenn denn diese Vorfälligkeitsentschädigung nicht wäre, die sehr viel Geld kosten kann.

Widerrufsrecht als Schutzmechanismus für private Verbraucher

In solchen Fällen sollten Darlehensnehmer überprüfen (lassen), ob sie sich mittels des sogenannten Widerrufsjokers für Immobilienkredite selbigen entledigen können. Wer aus einem laufenden Darlehen für Haus oder Wohnung aussteigen will, kann den Vertrag bisher mitunter auch lange Zeit nach Vertragsschluss widerrufen. Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beziehungsweise Widerrufsinformation führt für Kreditnehmer unter bestimmten Voraussetzungen zu diesem Widerrufsjoker.

Der Hintergrund: Mit dem Widerrufsrecht hat der Gesetzgeber einen Schutzmechanismus für private Verbraucher geschaffen. Damit können sie innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss eines Vertrages ohne Gründe und finanziellen Schaden von demselben zurücktreten. Das gilt für Kauf- und Darlehensverträge aller Art – auch wenn diese sehr großvolumig sind, wie eben eine Immobilienfinanzierung.

Aber: In vielen Fällen haben Unternehmen die gesetzlich verpflichtende Widerrufsbelehrung inhaltlich und/oder formal nicht korrekt gestaltet oder sogar völlig darauf verzichtet. Daraus folgt, dass die Widerrufsfrist von 14 Tagen gar nicht erlischt und Verträge damit dann zunächst zeitlich ohne Begrenzung widerrufen können.

Zu günstigeren Konditionen neu finanzieren

Der Widerrufsjoker wiederum kann gezogen werden, wenn dieser Fehler des Finanzierungspartners – zumeist natürlich einer Bank – offengelegt werden kann. Das haben zahlreiche Urteile herausgestellt, sodass Verbraucher eine juristisch bestätigte Möglichkeit haben, einen bestehenden Darlehensvertrag abzustoßen und dann im Anschluss neu zu finanzieren oder eben die Finanzierung ganz zu beenden, indem die offene Summe auf einmal gezahlt wird. Im Fokus steht natürlich, sich Darlehen mit einer hohen Verzinsung zu entledigen und zu wesentlich günstigeren Konditionen neu zu finanzieren.

Das folgt einer einfachen Berechnung: Haben Käufer beispielsweise in den letzten Jahren zu fünf oder sechs Prozent ihren Hauskauf finanziert, können sie einen Neuvertrag nach dem Widerruf des bestehenden Darlehens zu einem heute marktüblichen Satz abschließen. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren liegt dieser regelmäßig bei unter zwei Prozent, was eine wesentlich schnellere Rückzahlung möglich machen kann.

Millionen Darlehensverträge mit falschen Widerrufsbelehrungen

Dass das kein Einzelfall ist, belegen Zahlen des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Demzufolge sind mehrere Millionen Darlehensverträge mit falschen Widerrufsbelehrungen betroffen. Dadurch können zig Immobilienkäufer vom Widerrufsjoker profitieren. Das bezieht sich insbesondere auf ältere Verträge, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen worden sind. Diese sind weiterhin widerrufbar, wenn die Bank nicht alle notwendigen Informationen zur Verfügung gestellt hat. Immobiliendarlehensverträge, die vor dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurden, in denen die Bank dem Verbraucher aber gar keine Widerrufsbelehrung erteilt hat, können sogar weiterhin unbefristet widerrufen werden. Bei ganz neuen, seit dem 21. März 2016 abgeschlossenen Immobilienkreditverträgen ist der Widerruf allerdings nach dem Willen des Gesetzgebers selbst bei völlig falscher Widerrufsbelehrung begrenzt worden auf maximal ein Jahr und vierzehn Tagen nach Vertragsabschluss.

Allerdings zeigt die Erfahrung, dass Darlehensnehmer sich nicht einfach in ihr Schicksal ergeben müssen. Denn auch Darlehensverträge, die ab dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurden, können unter Umständen auch heute noch widerrufen werden. Tatsächlich haben bereits zahlreiche Gerichte einige Widerrufsklauseln in neueren Verträgen als unwirksam angesehen. So hat beispielsweise der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.11.2016, AZ: XI ZR 434/15; Urteil vom 04.07.2017, AZ: XI ZR 741/16) bestätigt, Widerrufsbelehrungen wie die folgende nicht haltbar seien: „Die Frist beginnt nach Abschluss des Vertrags, aber erst nachdem der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben nach § 492 Abs. 2 BGB (z.B. Angabe des effektiven Jahreszinses, Angabe zum einzuhaltenden Verfahren bei der Kündigung des Vertrags, Angabe der für den Darlehensgeber zuständigen Aufsichtsbehörde) erhalten hat.“

Rechtsanwalt prüft Ansprüche und setzt Deckungszusagen durch

Doch natürlich sind Banken nicht sonderlich erpicht darauf, dem Widerruf eines Darlehensnehmers stattzugeben – da interessieren auch die Urteile von EuGH und BGH nicht wirklich. Sie beziehen sich unter anderem auch auf das sogenannte Rechtsinstitut der Verwirkung, um den Widerruf seitens der Kunden abzulehnen. Dies lässt sich in der Regel nur gerichtlich klären und dabei kommt es darauf an, die Gerichte von dem tatsächlich entstandenen Schaden zu überzeugen. Wichtig ist deshalb, die Zinslast genau zu berechnen und die Fehler des Vertrages genau darzulegen, um den Widerruf aufgrund der fehlerhaften Widerrufsbelehrung beziehungsweise Widerrufsinformation durchzusetzen und in der Folge wesentlich günstiger neu finanzieren zu können. Es ist Aufgabe des erfahrenen Rechtsanwalts, dies vorab zu genau zu prüfen und auch die Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung einzuholen. Diese können die Deckungszusage nicht einfach verweigern, auch wenn die Versicherung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags noch nicht bestanden hatte. Denn der den Rechtsschutzfall auslösende Pflichtenverstoß ist die Ablehnung des erklärten Widerrufs durch die finanzierende Bank. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Maklerprovision zurückfordern

Auch in einem anderen Bereich des Immobilienmarktes lässt sich der Widerrufsjoker nutzen. Er kann aber auch bei Maklerverträgen stechen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Wichtige Voraussetzungen für den Widerruf eines Maklervertrags sind, dass der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde und dass es sich um ein sogenanntes Fernabsatzgeschäft handelt. Der BGH hat mit Urteil vom 7. Juli 2016 bereits entschieden, dass auch ein Maklervertrag ein Fernabsatzgeschäft darstellen kann (Az.: I ZR 30/15). Da sich Vertragsabschlüsse mit Maklern oft über das Internet anbahnen, ist das nicht ungewöhnlich. Bleibt die Aufklärung über das Widerrufsrecht durch den Makler aus, kann der Maklervertrag auch nach Ablauf der üblichen Frist von 14 Tagen noch widerrufen werden. Allerdings gilt dann kein ewiges Widerrufsrecht, sondern der Widerruf muss innerhalb einer Frist von einem Jahr und 14 Tagen erfolgen. Ist der Widerruf erfolgreich, muss der Verbraucher keine Provision an den Makler zahlen. Falls die Provision schon gezahlt wurde, kann sie zurückverlangt werden.

Darlehensnehmer und Immobilienkäufer sollten also nicht zögern, sich mit der Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft GmbH auszutauschen und die Möglichkeit eines Widerrufs und der Rückabwicklung von Immobilienkrediten und Maklerverträgen prüfen zu lassen!