Fernabsatzgeschäft: Makler muss gesetzliches Widerrufsrecht beachten

Die Immobilienpreise steigen und steigen. Wer heute Wohn- oder Investmenteigentum erwerben will, muss dafür tief in die Tasche greifen – und darf natürlich auch die Kaufnebenkosten nicht vergessen. Denn Makler, Notar und Grunderwerbsteuer schlagen in Nordrhein-Westfalen zusätzlich mit knapp zehn Prozent des Kaufpreises zu Buche. Oder sogar mehr, wenn der Immobilienmakler eine wesentlich höhere Käuferprovision berechnet als die marktüblichen 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

„Jetzt gibt es aber für Immobilienkäufer und -verkäufer eine Möglichkeit, die Maklerkosten nachträglich einzusparen. Denn der Maklervertrag beim Immobilienkauf lässt sich unter Umständen widerrufen. Je nach Sachlage ist der Widerruf bei Fernabsatzgeschäft und fehlerhafter Widerrufsbelehrung möglich“, sagt der Mönchengladbacher Rechtsanwalt Dr. Gerrit W. Hartung von der Dr. Hartung Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (www.hartung-rechtsanwaelte.de). Die Kanzlei befasst sich ausschließlich mit Anleger- und Verbraucherschutzthemen und hat sich auf die gesamten Facetten des Komplexes „Widerrufsjoker“ spezialisiert. Und dazu gehört auch der Widerruf des Maklervertrags.

„Der Widerrufsjoker ist durch den Widerruf von Immobiliendarlehen, Lebensversicherungen oder Autokrediten hinlänglich bekannt. Er kann aber auch bei Maklerverträgen stechen, wenn bestimme Voraussetzungen erfüllt sind“, sagt Rechtsanwalt Dr. Gerrit W. Hartung. Wichtige Voraussetzungen für den Widerruf eines Maklervertrags sind, dass der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde und dass es sich um ein sog. Fernabsatzgeschäft handelt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. Juli 2016 bereits entschieden, dass auch ein Maklervertrag ein Fernabsatzgeschäft darstellen kann (Az.: I ZR 30/15).

Ein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn es vor dem Vertragsschluss zu keinem persönlichen Kontakt zwischen Kunden und Makler gekommen ist. Das bedeutet, die Kommunikation muss ausschließlich telefonisch, per Mail, postalisch, per Fax oder via Internet zu Stande erfolgt sein, bevor dem Makler der Auftrag erteilt wurde – nicht ungewöhnlich beim Abschluss von Maklerverträgen. Daher steht dem Kunden laut Dr. Gerrit W. Hartung auch das gesetzliche Widerrufsrecht zu, und der Makler ist verpflichtet, über das Widerrufsrecht aufzuklären. Mit dem Widerrufsrecht hat der Gesetzgeber einen Schutzmechanismus für private Verbraucher geschaffen. Damit können sie innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss eines Vertrages ohne Gründe und finanziellen Schaden von demselben zurücktreten.

„Und eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beziehungsweise Widerrufsinformation führt eben zum sogenannten Widerrufsjoker, wodurch sich auch nach längerer Zeit der Maklervertrag noch widerrufen lässt. Allerdings gilt dann kein ewiges Widerrufsrecht, sondern der Widerruf muss innerhalb einer Frist von einem Jahr und 14 Tagen erfolgen. Ist der Widerruf erfolgreich, muss der Verbraucher keine Provision an den Makler zahlen. Falls die Provision schon gezahlt wurde, kann sie zurückverlangt werden. Das spart natürlich viel Geld, je nach Höhe des Kaufpreises“, erklärt der anerkannte Verbraucherschutzanwalt.

In dem genannten Verfahren vor dem Bundesgerichtshof bewarb laut der offiziellen Pressemitteilung die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, im Jahr 2013 im Internet ein Grundstück. Auf die Anfrage des Beklagten übersandte sie ihm per E-Mail ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung fand sich in dem Exposé nicht. Der Beklagte bestätigte per E-Mail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Klägerin einen Besichtigungstermin. In der Folgezeit erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 650.000 Euro. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 23.205 Euro. Im Laufe des Rechtsstreits hat der Beklagte den Maklervertrag widerrufen. Das Landgericht hatte den Beklagten antragsgemäß verurteilt, das Oberlandesgericht die Klage auf die Berufung des Beklagten abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat in dem Verfahren I ZR 30/15 das Berufungsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. In dem Verfahren I ZR 68/15 hat er die Revision der Klägerin zurückgewiesen. „Das stärkt die Verbraucherrecht ganz erheblich und gibt Immobilienkäufern die Möglichkeit, sich gegen falsche Maklervertragsgestaltungen zu wehren“, betont Dr. Gerrit W. Hartung.